江浙滬樓盤網(wǎng)帶大家了解一下房貸利率上漲，提前還款到底能不能省錢？

**近房貸利率一路飆升，9月份****房平均利率為5.22%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.06倍，環(huán)比8月上升了2.01%，同比上升了17.66%。不少銀行紛紛調(diào)整了房貸利率，導(dǎo)致很多購(gòu)房者心里也在犯嘀咕，這是不是提前還款比較劃算呢？

一、提前還款的注意事項(xiàng)

1、提前還款需申請(qǐng)

大部分的銀行規(guī)定，提前還貸的客戶需提前一周至一個(gè)月提出書面申請(qǐng)，并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的**合同到銀行填寫還貸申請(qǐng)表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項(xiàng)存到你扣繳**本息的賬戶上，由銀行自動(dòng)扣收。

2、提前還款的次數(shù)

各家銀行對(duì)于提前還貸并沒(méi)有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還**。只是每次還貸的起點(diǎn)金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬(wàn)元或1萬(wàn)元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。

3、別忘退稅

提前償還全部**后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

二、提前還款真的更劃算？

房貸利率上漲的確會(huì)增加還款，但是提前還款就能省錢，這可未必。

假設(shè)小張現(xiàn)在**200萬(wàn)，20年，房貸利率4.9%，等額本息還款，每月月供13088元。假設(shè)銀行規(guī)定**必須滿一年，不然要收取違約金，所以小張已經(jīng)還款1年，剛好明年就是第二年。

不提前還款的話，小張要明年每月的月供是13633元，每月多出545元，每年要比之前多付6540元。19年的話就是19*6540=124260元（12萬(wàn)）。

提前還款的話，需要一次性還款1947508元（195萬(wàn)），利息節(jié)省1036756元（103萬(wàn)）。

這樣看來(lái)是提前還款簡(jiǎn)直太省錢了。

但是，實(shí)際上不能這么算。

首先要考慮到財(cái)富縮水，也就是相當(dāng)對(duì)通貨膨脹。

過(guò)去20年，**的GDP（財(cái)富）每月的財(cái)富增長(zhǎng)為0.9789%。每月的貨幣增長(zhǎng)速度為1.2637%。

也就是說(shuō)過(guò)去20年每月財(cái)富縮水的幅度為：

財(cái)富縮水率＝印鈔的速度－財(cái)富增長(zhǎng)的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。

這樣每月的房貸利率實(shí)際應(yīng)該是：4.9%/12-0.2848%＝0.1235%。每年就是12×0.1235%＝1.482%。

按照這個(gè)利率計(jì)算，總利息才312246.52元（31萬(wàn)）！

所以說(shuō)其實(shí)越往后，**的錢會(huì)**縮水，但是這個(gè)貶值不需要你來(lái)承擔(dān)，而是銀行來(lái)承擔(dān)。

其次考慮其他的投資渠道

先且不說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)也大的P2P，選取一些比較安全的寶寶類投資，萬(wàn)元收益大概在1%左右，那把提前還款的錢進(jìn)行投資，所得的回報(bào)就是：是：195*1*19*365=1352325元（135萬(wàn)）。

綜上，提前還款相當(dāng)多能省下103萬(wàn)的利息，但是如果用余下的錢投資卻可以賺135萬(wàn)。所以說(shuō)提前還款未必能省錢，用還款的錢去進(jìn)行其他的投資更劃算！

要是能有提前還款的意思，那還不如一開(kāi)始就全款得了，還免了白交一年的利息，那也是好幾萬(wàn)呢！

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